O mercado imobiliário paulistano cresce nos extremos. De um lado, a expansão acelerada impulsionada pelo Minha Casa, Minha Vida. Do outro, o avanço contínuo do alto padrão.
O mercado imobiliário de São Paulo vive um ciclo aquecido, mas sustentado por um cenário econômico de sinais contraditórios. As informações apresentadas neste artigo têm como base levantamento publicado pela Exame, disponível em seu perfil no Instagram, que reuniu dados e análises sobre o comportamento recente do setor na capital paulista. A partir desse levantamento, é possível observar uma concentração clara de crescimento nos extremos do mercado.
A economia segue em expansão e a taxa de desocupação ronda mínimas históricas. Esse cenário contribui para o aumento da concessão de crédito imobiliário, que se aproxima dos níveis registrados em 2021, mesmo com a taxa Selic em quinze por cento ao ano.
O domínio do Minha Casa, Minha Vida
Esse movimento é sentido principalmente no Minha Casa, Minha Vida. A reformulação do programa a partir de 2023 ampliou significativamente o público atendido, o que impactou diretamente o volume de empreendimentos lançados em São Paulo.
“São Paulo é hoje a capital do Brasil com mais empreendimentos do MCMV”, afirma Ely Wertheim, presidente do Secovi-SP.
De acordo com a entidade, entre outubro de 2024 e setembro de 2025, a cidade registrou 110.947 unidades vendidas e 127.237 lançamentos. O Valor Global de Vendas alcançou R$ 59,1 bilhões. A principal novidade desse ciclo é que 65% de todo o mercado imobiliário da capital está concentrado no programa Minha Casa, Minha Vida.
A busca por imóveis compactos
No mercado secundário, os dados indicam uma mudança expressiva no perfil da demanda. O FipeZAP aponta uma explosão de interesse por imóveis compactos. As unidades de até 50 metros quadrados passaram de 26% para 44% das buscas por compra. Já os imóveis com até dois dormitórios avançaram de 46% para 65% do total de pesquisas.
É nesse contexto que surgem empreendimentos como o Bem Viver Angélica, da Magik JC, localizado na região central da cidade.
A incorporadora aposta em uma tipologia de 40 metros quadrados distribuídos em três dormitórios. O empreendimento terá 258 unidades, sendo 82 nessa configuração, com preços a partir de R$ 380 mil e enquadramento em Habitação de Mercado Popular.
O nascimento do Centro
A localização também explica esse movimento. O Centro de São Paulo vive um ciclo simultâneo de investimentos públicos e atração do capital privado. Atualmente, entre quatro mil e cinco mil unidades estão em desenvolvimento na região, onde, até dois anos atrás, praticamente não havia novos lançamentos.
“As pessoas querem morar onde há infraestrutura, e o Centro voltou a oferecer isso”, afirma o presidente do Secovi-SP.
O outro extremo do mercado
Mas se a base da pirâmide avança em velocidade recorde, o topo do mercado também recalibra sua dinâmica. Bairros como Vila Nova Conceição, Cidade Jardim e Jardim Paulistano continuam entre os metros quadrados mais caros do país, com valores acima de R$ 20 mil.
Incorporadoras especializadas nesse público vivem um momento de forte atração, como é o caso da Trisul.
O vazio no segmento intermediário
O meio do mercado, porém, vive um vácuo. Imóveis com valores entre R$ 800 mil e R$ 3 milhões, típicos da classe média, tornaram-se escassos e enfrentam condições de financiamento mais caras.
Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias indicam que, no médio e alto padrão, as vendas líquidas registraram queda de 20,5%.
Perspectivas para o futuro
Para 2026 e 2027, a expectativa é de um mercado mais aquecido, com trajetória de queda dos juros, que pode levar a Selic para perto de 12%.
A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança estima que, a cada redução de um ponto percentual na taxa de juros, cerca de um milhão e seiscentas mil famílias passam a ter capacidade de financiar a compra de um imóvel.
Como interpretar esse cenário com apoio especializado
Em um mercado que cresce de forma concentrada nos extremos, entender o contexto faz diferença na tomada de decisão. Os dados ajudam a explicar o movimento, mas a escolha do imóvel ou do investimento exige leitura cuidadosa, avaliação de perfil e alinhamento com objetivos de curto, médio e longo prazo.
Na Sava Invest, acompanhamos de perto esse cenário e ajudamos nossos clientes a conversar sobre possibilidades, esclarecer dúvidas e entender onde estão as oportunidades mais adequadas a cada momento.
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